國家統(tǒng)計局最新公布的全國70個大中城市房價指數(shù)，以及近期各地活躍的成交表現(xiàn)均表明，房地產(chǎn)市場量價總體已經(jīng)明顯回暖，土地市場也開始升溫。

　　接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)權威專家認為，城鎮(zhèn)化和明年經(jīng)濟向好的預期改變了人們對房地產(chǎn)市場的判斷，使本來就很強勁的剛性需求集中釋放，房價上漲壓力依然存在。為防止房價過快反彈，調(diào)控方向不會改變，短期限購難松動。明年樓市將總體穩(wěn)定，全國銷量小幅增長、價格穩(wěn)中有升，但區(qū)域分化嚴重。

　　需求近期集中釋放

　　“11月的數(shù)據(jù)不錯，整個房地產(chǎn)市場從今年6月開始增速由下降變?yōu)榫徛仙?，到年底增長得更明顯一些。事實上，下半年整體市場已經(jīng)回暖?！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缃邮茏C券時報記者采訪時說。

　　對于樓市回暖的原因，秦虹認為，一方面是大家對明年經(jīng)濟增長有信心，所以預期改變了；另一方面是需求依然很強勁。“我問了很多開發(fā)商，他們說還是剛需的房子賣得好，即使大房子賣得好，也是和自住改善性需求相結合，單純的低買高賣投機炒作的已經(jīng)很少了?！彼f，“客觀上本身存在的自住性需求較大，想買的就不再等了?！?/P>

　　“預期對購房人影響特別大，預期跌時都等著，預期變了都去買。需求是最有彈性的，房地產(chǎn)市場的需求有集中觀望集中釋放的特點，年初都在觀望，近期集中釋放，所以引起了市場波動。”秦虹說。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一也認為，房地產(chǎn)市場很重要的特點是跟著預期走，老百姓的預期向好，買房的積極性就高，他特別提到了城鎮(zhèn)化。

　　朱中一接受證券時報記者采訪時舉了一個例子：“目前城鎮(zhèn)化率年均增長百分之一點幾，保守算每年進城務工有1000萬人，一家三口，每家住90平方米的房子，這每年新增的需求就有3億多平米，再加上原來住在城鎮(zhèn)的那些人的改善性需求、剛性需求，以及舊城改造、拆遷的量，這個數(shù)字算下來就大了。買不起的要租房，市場總要有房源。”他說。

　　在朱中一看來，城鎮(zhèn)化是發(fā)展經(jīng)濟的最大引擎，也是發(fā)展房地產(chǎn)的最大潛力。城鎮(zhèn)化既拉動投資又拉動消費，投資包括基礎設施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資，消費除了日常消費，還包括商品房的買賣。“中央近期特別強調(diào)城鎮(zhèn)化問題，只要城鎮(zhèn)化有潛力，房地產(chǎn)就有潛力，這里的需求還是很大的?！彼f。

　　另外，對于土地市場回暖的原因，秦虹補充分析到，土地市場受樓市影響很大，比樓市滯后5~6個月，所以樓市回暖后，到了年末時土地市場才有滯后反應，從過去大量的流拍變?yōu)榉e極入市。而“地王”在一二線城市多一些，也反映了開發(fā)企業(yè)在投資取向上，從過去兩年關注三四線城市，到現(xiàn)在開始關注一二線城市了，由于一二線城市地價相對較高，關注的人多了，就出現(xiàn)地價上漲的態(tài)勢。

　　明年區(qū)域分化加大

　　對于明年的市場走勢，秦虹認為，明年房地產(chǎn)市場分化明顯?！胺康禺a(chǎn)是不動產(chǎn)，從來就是地域性的，城市大了后，東南西北供應量都不一樣，供求關系不一樣，價格漲跌幅度也不一樣。”

　　國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)研究員、新財富房地產(chǎn)行業(yè)最佳分析師李品科對此表示贊同，她表示，從今年的樓市成交情況和土地市場成交情況看，已經(jīng)出現(xiàn)區(qū)域分化的現(xiàn)象。土地市場上拿地積極的例子主要集中在龍頭開發(fā)商和一二線核心城市，區(qū)域分化嚴重。一二線城市的核心區(qū)域土地市場受認可并且供應相對不足，將持續(xù)熱銷；但三四線城市部分地區(qū)仍供大于求，土地市場難以回升。另外，一二線城市未來將逐步進入去庫存階段，隨著可售貨量的下降，在真實的剛性和改善性需求仍較為堅實的背景下，去化率將提升，導致行業(yè)一二線城市房價上漲壓力增大，但是區(qū)域?qū)⒎只瘒乐兀木€房價將較為穩(wěn)定。

　　秦虹還認為，明年房地產(chǎn)受整個宏觀經(jīng)濟影響比較大，明年整體經(jīng)濟如果持續(xù)向好，那么房地產(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟的組成部分也會好，如果宏觀經(jīng)濟不好，房地產(chǎn)也會受影響。

　　朱中一則對短期市場表示謹慎樂觀：“最理想狀態(tài)是銷售量上去，價格穩(wěn)住，但是現(xiàn)在房價上漲得有點快，還是有點擔心的?！彼J為，要防止房價過快反彈，調(diào)控不能放松，各地還是要把調(diào)控房價當做重要任務來抓。如果房價漲得快，限購肯定不會放松。秦虹也認為，調(diào)控方向應該堅持，一方面抑制投機性需求。另一方面滿足合理住房需求。

　　朱中一還指出，11月土地購置面積和住宅新開工面積這兩個市場的先行指標同比是下降的，對明后兩年的供應將產(chǎn)生影響，未來有關地方政府要注意這些信心指標不能下降太快，可能會引起市場波動。