進(jìn)入12月，來(lái)自多家公司和項(xiàng)目的信息顯示，春節(jié)前后，新一輪降價(jià)風(fēng)暴正在醞釀。

　　11月銷售拐點(diǎn)

　　數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科11月份銷售面積73.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌26.5%，同比下跌23.9%。銷售金額82.9億元，同比下跌36%；保利地產(chǎn)11 月銷售42.1 億元，環(huán)比下降26.1%，同比下降35.8%。

　　廣發(fā)證券分析師趙強(qiáng)表示，從近兩月萬(wàn)科、保利等龍頭房企的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，與行業(yè)比較沒(méi)有特別的優(yōu)勢(shì)，房企上半年的分化行情已經(jīng)不再，樓市已經(jīng)進(jìn)入全面調(diào)整期。

　　住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，今年11月的拐點(diǎn)意義非常顯著，“11月以前，成交量萎縮主要集中在一線城市，但11月份，二三線城市乃至其下轄的縣城，商品房成交量全都下來(lái)了?！鼻卣f(shuō)。

　　以二三線城市為絕對(duì)銷售主力的恒大地產(chǎn)、碧桂園的11月業(yè)績(jī)便反映了上述拐點(diǎn)的存在：盡管管理層強(qiáng)調(diào)主動(dòng)減緩速度，但受二三線市場(chǎng)降溫影響，恒大11月銷售環(huán)比大跌約8成，僅為12.4億元。而碧桂園11月也僅實(shí)現(xiàn)25億銷售，環(huán)比大減43%。

　　長(zhǎng)江證券監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，成交低迷之下，可售庫(kù)存繼續(xù)創(chuàng)新高。上周11大城市存貨總量達(dá)到100.5萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)幅度為101.3%，繼續(xù)創(chuàng)新高?？墒蹘?kù)存同比增長(zhǎng)最快的是重慶和大連，分別高達(dá)280.7%和276.5%。

　　負(fù)債率持續(xù)創(chuàng)新高

　　在銷售持續(xù)惡化的狀況下，上市房企的資金鏈正在繃緊，資產(chǎn)負(fù)債率攀升，創(chuàng)下新高。

　　根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，今年上半年末，這一行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)71.28%。與過(guò)去10年年報(bào)的數(shù)據(jù)相比，資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到最高值。

　　而進(jìn)入下半年以來(lái)，這一趨勢(shì)還在繼續(xù)。“截至三季度，公司總資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到66.9%，是公司歷史上首次超過(guò)65%的水平。”招商地產(chǎn)董秘劉寧近日在一券商會(huì)議上表示，如果市場(chǎng)狀況沒(méi)什么變化，未來(lái)銷售壓力巨大。

　　以穩(wěn)健著稱的央企招商如此，中海外亦如此。中報(bào)顯示，中海外凈借貸水平已經(jīng)由年初的22.8%上升到38.5%。有香港券商分析師向記者表示，中海外下半年銷售弱于上半年，凈借貸水平亦進(jìn)一步上升。

　　民營(yíng)房企的資金鏈更加難以維系。龍湖地產(chǎn)12月9日舉行分析員電話會(huì)議，指今年銷售目標(biāo)或落空，全年合約銷售金額最多將落后目標(biāo)10%。未雨綢繆，公司明年資產(chǎn)負(fù)債率上限將由今年的65%調(diào)升至75%。

　　此外，衡量上市房企資金鏈狀況的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~的下滑速度逐步加快。截至三季度末，146家上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-191.723億元，而在去年同期則為-51.5億元，同比大幅下滑272.2%，包括萬(wàn)保招金在內(nèi)的90家房企三季度經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流均為負(fù)值。

　　由此，海通證券分析師涂力磊稱，由于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)處于主動(dòng)降速過(guò)程，購(gòu)房人未來(lái)收入預(yù)期并未發(fā)生改變。相比2008年，降價(jià)更能有效刺激需求。此外，開發(fā)商對(duì)本輪調(diào)控具備近2年的準(zhǔn)備期，在銷售不暢后又較早達(dá)成降價(jià)預(yù)期。

　　瑞銀證券分析師勵(lì)雅敏預(yù)計(jì)，調(diào)控政策的影響將在2012年徹底顯現(xiàn)，商品住宅成交量將持續(xù)低迷，可售住宅存量將迎來(lái)高峰。開發(fā)商將采取更大的降價(jià)幅度來(lái)擴(kuò)大銷售。

　　在此基礎(chǔ)上，其判斷，2012年一線城市房?jī)r(jià)同比下降10%-15%、二線城市同比下降5%-10%、三四線城市同比下降5%。（張曉玲）