【核心提示】

　　成交逆轉(zhuǎn)，市場變局。在房地產(chǎn)政策持續(xù)作用之下，房地產(chǎn)市場在跌宕起伏中，奮勇前行。而過去的一年，有太多的熱點(diǎn)受到購房者及業(yè)界人士的關(guān)注。

　　年度盤點(diǎn)特別推出“樓市表情”解讀，通過對熱點(diǎn)板塊解讀、地產(chǎn)政策出臺、開發(fā)商推盤關(guān)注、房價(jià)走勢、商業(yè)地產(chǎn)動態(tài)、土地市場變化等全方位、多角度對過去一年泉州房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)梳理，與您一起回顧過去一年地產(chǎn)界發(fā)生的種種變化。

樓市表情之板塊開發(fā) 熱點(diǎn)區(qū)域相繼崛起

　　對于泉州房地產(chǎn)而言，剛剛過去的一年，區(qū)域開發(fā)崛起無疑成為最受關(guān)注的熱點(diǎn)。可以說，在環(huán)灣建設(shè)的號角之下，越來越多的新區(qū)域進(jìn)入人們的視野。而隨著新板塊、新區(qū)域的崛起，泉州城市發(fā)展不僅迎來了更為廣闊的發(fā)展腹地，而且也使得人們的置業(yè)觀念，發(fā)生大轉(zhuǎn)變。人們購房投資置業(yè)不再拘泥于市區(qū)狹小腹地，而將把目光放眼更多的新區(qū)域。

　　去年以來，泉州新區(qū)域的崛起，既有泉州城市新區(qū)域開發(fā)的興起，也有泉州縣域房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展。從泉州市區(qū)來看，去年是泉州新區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)較為活躍的一年，除了此前已進(jìn)入開發(fā)期的城東洛江片區(qū)、東海片區(qū)、橋南片區(qū)、江南新區(qū)之外，濱江商務(wù)區(qū)、高鐵片區(qū)、臺商投資區(qū)等地產(chǎn)新板塊開發(fā)不斷升溫，新項(xiàng)目相繼入市。比如，集商務(wù)、會展、生活、購物、休憩、文體活動等功能于一體的濱江商務(wù)區(qū)，迎來了世界貿(mào)易中心、泉商環(huán)球廣場等新項(xiàng)目開盤。據(jù)介紹，該區(qū)域分為四大片區(qū)，包括商業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)區(qū)、文化創(chuàng)意娛樂區(qū)、濱江居住區(qū)、濱江生態(tài)公園區(qū)，將打造新的城市核心區(qū)。

　　與此同時(shí)，除了泉州城市新板塊興起之外，縣域房地產(chǎn)市場開發(fā)也在不斷推動，晉江世紀(jì)大道板塊開發(fā)、南安跨江發(fā)展、惠安城南片區(qū)建設(shè)提速……各個(gè)區(qū)域加快城市建設(shè)，推動地產(chǎn)開發(fā)不斷提速。

　　可以說，多個(gè)新板塊開發(fā)興起，越來越多的區(qū)域樓市的競爭更加白熱化。而多個(gè)區(qū)域的興起，也為購房者的買房置業(yè)，提供了更多的選擇。

樓市表情之地產(chǎn)政策 調(diào)控組合拳顯成效

　　從2010年調(diào)控舉措出臺，直至2011年出臺的新國八條，可以說，一系列的樓市調(diào)控政策，令原來火熱的房地產(chǎn)市場，處在調(diào)控的硝煙中。而全國40多個(gè)城市相繼出臺的樓市限購政策，讓調(diào)控政策持續(xù)加碼，不少一線城市都出現(xiàn)了房價(jià)大幅下挫的現(xiàn)象。

　　縱觀泉州房地產(chǎn)市場，雖然沒有處在2011年限購城市的名單之列，但是，在各地限購引發(fā)的樓市降價(jià)現(xiàn)狀，令泉州的房地產(chǎn)市場走勢，受到各方關(guān)注。購房者進(jìn)入持續(xù)觀望的態(tài)勢中。

　　因此，在前三季度的統(tǒng)計(jì)中，泉州樓市的成交量總體與前年持平。但是，進(jìn)入第四季度，隨著樓市調(diào)控政策對于三四線城市調(diào)控效果的逐漸顯現(xiàn)，泉州樓盤銷售速度開始放緩，市場似有寒冬跡象，特別是在11月份和12月份，月銷售的數(shù)據(jù)相比2010年同期有大幅度下跌。

　　值得關(guān)注的是，調(diào)控政策不會放松的言辭，使得樓市的走向顯得撲朔迷離。這種情況下，樓市走勢如何？這個(gè)時(shí)候可以買房嗎？未來房價(jià)是否會出現(xiàn)變局？一系列問題，受到市場的關(guān)注。

樓市表情之樓盤推售 供需逆轉(zhuǎn)推盤遇冷

　　對于各地的房地產(chǎn)而言，剛剛過去的一年，特別是第四季度，推盤遇冷的現(xiàn)象，成為眾多地方房地產(chǎn)市場的真實(shí)寫照。可以說，2011年推出房源的樓盤，已經(jīng)很少出現(xiàn)推盤熱銷的情況。而以前常常出現(xiàn)的“日光盤”，更是難以再現(xiàn)。當(dāng)然，由于2011年總體推盤量相比2010年來得更多，因此，在銷售總量上，全年的成交量不會有太大的差距。

　　而去年第四季度以來，由于樓市調(diào)控政策的逐漸顯效，泉州樓市開始步入了銷售緩期，不少新推出來的樓盤，出現(xiàn)了銷售難的情況，以2010年的銷售情況來講，新推盤銷售30%已經(jīng)算是銷售不理想的情況，而在2011年新推樓盤中，推盤當(dāng)天能銷售30%的房源，已經(jīng)被定義為熱銷。據(jù)了解，不少樓盤推盤遇冷，也在開發(fā)商的預(yù)料之外，銷售遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商的心理預(yù)期，這使得不少樓盤都紛紛轉(zhuǎn)變營銷策略，制定新的營銷方式來應(yīng)對市場。

　　2011年的推盤，最值得關(guān)注的還是購房者的觀望氛圍變濃。開發(fā)商推出的房源之所以會遇冷，主要由于全國大環(huán)境市場對于泉州購房者的心理影響較重，同時(shí)購房者對于泉州市場信心不足，對房價(jià)下調(diào)的期望值過高，以至于觀望的氛圍逐漸升溫。雖然也有一部分客戶選擇在這段時(shí)間買房，但是買房周期明顯變長，購房者也會經(jīng)過較長時(shí)間貨比三家，才會選擇出手，這也是推盤當(dāng)天，銷售遇冷的最根本原因之一。

樓市表情之房價(jià)走勢 新盤銷售以價(jià)換量

　　內(nèi)部團(tuán)購價(jià)、企業(yè)團(tuán)購優(yōu)惠價(jià)、總經(jīng)理特批優(yōu)惠價(jià)、一口價(jià)房源……種種的優(yōu)惠措施是去年泉州樓市的最大亮點(diǎn)之一。開發(fā)商在第四季度采取大規(guī)模的優(yōu)惠促銷措施，也是為了爭奪年底泉州房地產(chǎn)市場，為2011年總體的銷售量做準(zhǔn)備。

　　我們可以看到的是，開發(fā)商從9月份開始，陸續(xù)推出一系列的優(yōu)惠措施，這不僅符合全國房地產(chǎn)市場大環(huán)境的整體基調(diào)，也讓購房者看到了泉州開發(fā)商為了在年底沖量，不惜犧牲小方面的利益，以價(jià)換量爭取在年底市場中有所突破。

　　可是以近段時(shí)間的銷售量來說，泉州開發(fā)商們大幅度的優(yōu)惠措施，仍然沒有吸引大批量的購房者重回市場，大多數(shù)購房者對于泉州市場的信心依舊不足，對于房地產(chǎn)市場下行的期望值仍然較高。

　　而2011年出現(xiàn)的以價(jià)換量的情況，也是近一兩年來，第一次出現(xiàn)的大規(guī)模促銷優(yōu)惠，開發(fā)商們提前做好了過冬的準(zhǔn)備，特別是對于2012年的泉州房地產(chǎn)市場預(yù)期較差，而接下來會不會再次出現(xiàn)大幅度的優(yōu)惠促銷措施，也只能等到春節(jié)后，泉州房地產(chǎn)市場整體有否回暖，才能最終下定論。

樓市表情之商業(yè)地產(chǎn) 以“不限貸”尋求突圍

　　近年來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，成為泉州房地產(chǎn)行業(yè)的新熱點(diǎn)。特別是外地實(shí)力房企的進(jìn)駐，使得泉州綜合型或者復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，更加火熱。

　　去年以來，商業(yè)地產(chǎn)無疑成為房地產(chǎn)行業(yè)的一大關(guān)注熱點(diǎn)。雖然泉州未執(zhí)行限購，但是，限貸政策對住宅市場的影響頗為明顯?！岸追刻岣呤赘犊?、三套及三套以上限貸”等貸款政策，使得樓市的需求大大受到抑制。相反，在此輪調(diào)控中，商業(yè)地產(chǎn)以其不限貸的優(yōu)勢，找到了一條生存之道，以商鋪、寫字樓、SOHO公寓、酒店式商務(wù)公寓為主的商業(yè)項(xiàng)目成為地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。其中，商鋪主要以項(xiàng)目的底商及大型商業(yè)綜合體的商鋪為主。而寫字樓也大多集中于大型綜合體或者復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目的寫字樓產(chǎn)品，酒店式商務(wù)公寓及SOHO公寓則主打商務(wù)辦公或者居住小戶型，產(chǎn)品以小戶型為賣點(diǎn)。

　　根據(jù)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，去年以來，泉州非住宅產(chǎn)品比前年有所回升，去年非住宅產(chǎn)品成交量達(dá)到5748套，比前年5248套的成交量，高出了500套。可見，在住宅市場成交量回落的市場環(huán)境之下，非住宅市場的成交量較被看好。樓市調(diào)控政策主要針對住宅的調(diào)控。對于商業(yè)地產(chǎn)來說，不限購、不限貸刺激了一大部分投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。

　　不過，進(jìn)入年末以來，商業(yè)地產(chǎn)的勢頭有所回落。不少商業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)人士坦言，與上半年受關(guān)注的情況相比，在房地產(chǎn)市場整體趨于平淡之下，商業(yè)地產(chǎn)也開始受到市場各方因素的影響。

樓市表情之土地市場 土地交易趨于理性

　　根據(jù)泉州國土資源局的統(tǒng)計(jì)顯示，2011年共有20多宗商住用地被成功拍賣，樓面的成交價(jià)在2500~4000元/平方米之間，有少數(shù)土地樓面拍賣價(jià)格在6000元/平方米以上。其中，以鯉城區(qū)和豐澤區(qū)的土地出讓最受青睞，約占成交總量的80%，市區(qū)和泉州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也有部分地塊成功出讓。值得關(guān)注的是，在第四季度市場遇冷的情況下，位于泉州市區(qū)新華北路西湖公園西大門西側(cè)的2011-29號地塊在10月31日被成功拍賣，總價(jià)7700萬元競得該地，折合樓面價(jià)約為6650.51元/平方米，這也成為2011年泉州市區(qū)樓面價(jià)最高的地塊，也是去年土地拍賣市場的又一大亮點(diǎn)。

　　可以說，過去的一年，在房地產(chǎn)政策的持續(xù)作用下，開發(fā)商越來越理性，其對于市場的判斷能力越來越強(qiáng)，特別是在拿地上，以實(shí)際出發(fā)，結(jié)合企業(yè)自身的綜合實(shí)力，不再盲目擴(kuò)張。不少開發(fā)商則選擇更為保守的方式，以已經(jīng)開發(fā)的樓盤作為資金投入的重點(diǎn)，放緩擴(kuò)張步伐。

　　行業(yè)人士表示，相比于前兩年的泉州土地拍賣市場，2011年的泉州土地交易市場更為穩(wěn)定。這表現(xiàn)在土地交易市場更為理性。