自救還是擴(kuò)張？留退路還是找出路？1月5日，新聞不斷的綠城中國一天之內(nèi)連發(fā)四個公告，宣布分別轉(zhuǎn)讓無錫項目、杭州綠城蘭園、新華造紙廠項目以及上海東海廣場二期，頻繁的股權(quán)融資頓時引發(fā)業(yè)界高度關(guān)注。據(jù)悉，轉(zhuǎn)讓三地4個項目將給綠城帶來近3億元的收入，加上此前已順利轉(zhuǎn)讓的外灘證大地王項目，總金額達(dá)到13億元左右。

如此密集地進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，綠城顯然已經(jīng)啟動董事長宋衛(wèi)平于去年11月初就曾提及的“危機(jī)應(yīng)對預(yù)案”。盡管宋衛(wèi)平在回應(yīng)媒體時并不諱言，自稱轉(zhuǎn)讓項目是因為現(xiàn)金流緊張，并稱這是合適的、自然的平常事，但對于房企而言，土地、物業(yè)畢竟彌足珍貴，股權(quán)更是直接關(guān)系公司的決策權(quán)限和利潤份額，綠城通過這種高成本的融資方式化險為夷，多少有些“斷腕求生”的意味。

　　【現(xiàn)象】

　　股權(quán)交易趨于頻繁

　　資金難題普遍化

　　“綠城近期充實資金的舉動，目前在全國性的大型房企中還并不多見，但在成交量下滑、資金被庫存套牢、融資難度加大的多面夾擊下，如何補(bǔ)充資金、增加流動性，已經(jīng)成為房企普遍面臨的一個難題?！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張月對記者表示，“綠城的現(xiàn)狀不過是當(dāng)下樓市的一個縮影，2012年房企融資或以價換量的現(xiàn)象極有可能愈演愈烈?！?/P>

　　實際上，2011年樓市股權(quán)變動交易頻繁。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，2011年交易市場共出現(xiàn)近500宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易（不包含關(guān)聯(lián)交易），涉及金額超過1500億元；規(guī)模股權(quán)交易達(dá)124宗，交易總金額達(dá)471.76億元，均創(chuàng)歷史新高。

　　另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部不完全統(tǒng)計，2011年上市房企中，股權(quán)出讓共183宗，與去年相比增加72宗，增長65%（見下表）。在房企資金充實度大大降低而存貨積壓嚴(yán)重的情況下，2012年房企的股權(quán)并購仍會繼續(xù)。

　　房企陷入窘境

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅透露，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓其實一直以來都比較普遍，只不過其中一些房企的規(guī)模不是很大，受到的關(guān)注度相對較少。由于目前民間融資一則需要較高的回報率，二則需要一個較長的周期，通過銀行融資或股市融資在當(dāng)下可謂困難重重，加之房地產(chǎn)信托被叫停，資金鏈緊張的房企目前能走的路就是轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)，拋售房產(chǎn)或在建項目等實物資產(chǎn)了。

　　郭毅指出，樂觀一點(diǎn)看，通過產(chǎn)權(quán)市場出讓股權(quán)至少能夠快速獲得寶貴的資金，分?jǐn)偽磥淼慕?jīng)營風(fēng)險。

　　“中小房企往往只有一兩個項目，可以最大程度地壓縮成本，以保證企業(yè)支撐更長時間；而大型房企則是全國性滾動開發(fā)，土地成本、人員成本、施工成本、營銷成本累加起來，并不排除被壓垮的可能?！惫闳缡欠治?。

　　郭毅的分析不無道理。2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到樓市調(diào)控的強(qiáng)烈沖擊，成交量低迷、銷售業(yè)績普遍下滑，銷售回籠資金滯緩。

　　在多重政策的調(diào)控下，銀根緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利光環(huán)”已漸漸黯淡。除部分資金雄厚的房企外，一些房企在維持正常的資金周轉(zhuǎn)問題上顯得相對吃力，在千方百計通過擴(kuò)大融資補(bǔ)充流動性的同時，負(fù)債率也在不斷攀升。陷入窘境的房企只好通過產(chǎn)權(quán)交易、投資其他行業(yè)等方式實現(xiàn)資金騰挪，尋求逆境突圍。

　　【剖析】

　　地產(chǎn)“洗牌”不可避免

　　房企業(yè)績分化明顯

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年，在131家上市房企財務(wù)報告中，持續(xù)顯示存貨凈額的房企共有125家，截至3季度末存貨凈額共1.34萬億元。比去年年末增長28.6%，各季度持續(xù)增加。

　　旺市之下，大量存貨往往被視為房企未來盈利能力和擴(kuò)張能力的體現(xiàn)，但在當(dāng)前樓市低迷、融資和銷售形勢嚴(yán)峻的情況下，存貨或?qū)⒀葑兂蔀榉科笪磥斫?jīng)營的隱患。存貨高企，意味著銷售周期被拉長，大量資金被套牢。一旦大量的土地和待建工程由存貨轉(zhuǎn)為可售供應(yīng)，房企只好不斷注入資金。

　　房企負(fù)債率上升同樣成為房企面臨的一大問題。2011年，銀行信貸額度的收緊使得房企能夠獲得的銀行貸款減少，不得不依賴于私募基金、企業(yè)債券等其他渠道的融資，從而承擔(dān)起更高的融資成本。

　　在2012年調(diào)控持續(xù)的背景下，部分房企的銷售回款極有可能無法填補(bǔ)先前的負(fù)債，維持正常的資金周轉(zhuǎn)。記者了解到，在滬深股市上市的131家房企中，2011年3季度末負(fù)債率較1季度上升的房企共有80家，占比61%。對于負(fù)債率過高的房企，2012年的銷售壓力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于去年。

　　與此同時，房企業(yè)績的分化已經(jīng)日趨明顯。2011下半年開始，中小房企各月銷售份額均不足四分之一，每月銷售業(yè)績維持在20至30億元水平。而在上半年部分月份，如2月和5月，中小房企的銷售份額尚能接近四成，單月業(yè)績最高超過60億元。隨著限購政策的持續(xù)，中小房企項目銷售受到的影響尤為顯著。

　　鑒于此，鏈家地產(chǎn)市場研究部分析稱，2012年多數(shù)中小房企的經(jīng)營壓力將會倍增。一方面，中小房企在售項目的銷售數(shù)量與結(jié)構(gòu)較為單一，價格缺乏更大的調(diào)整空間，市場份額可能遭到大型房企的再度擠壓；另一方面，中小房企北京商品房庫存市值不少于3500億，大量資金被套牢，加之傳統(tǒng)融資渠道很難有放寬的可能性，后續(xù)開發(fā)資金的枯竭無疑會對房企造成重壓。如此一來，房企并購和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象或?qū)⒏宇l繁。

　　淡市求存方式各異

　　房企并購和股權(quán)轉(zhuǎn)讓無疑將促使行業(yè)洗牌、整合加劇。部分實力房企如融創(chuàng)、SOHO中國等，由此獲得了低價購得土地和在建項目等資源的良機(jī)，提高了競爭力和市場占有率。而像綠城中國這樣的大型房企如今也開始積極轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則促使那些在資金方面捉襟見肘的中小房企，將更為謹(jǐn)慎地調(diào)整銷售策略和融資方式。

　　對于房企而言，股權(quán)出讓等融資方式多少有著“逼于無奈”的意味。

　　在張月看來，若非面臨較大的資金風(fēng)險或有意淡出房地產(chǎn)市場，房企一般不會選擇出售土地或項目，何況當(dāng)前轉(zhuǎn)手項目也很難獲得更多的利潤回報。在未來的政策調(diào)控周期內(nèi)，房企降價或低價出售仍將是主流，大多數(shù)房企將會選擇最順應(yīng)市場的銷售策略，通過以價博量、快速銷售實現(xiàn)資金回收。那些以低價收購項目的房企，未來無疑掌握著更大的降價空間，在市場上的主動地位也將繼續(xù)得到鞏固。

　　對于“降價”一說，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示贊同。郭毅向記者表示，大規(guī)模的降價是整個房地產(chǎn)行業(yè)都無法回避的問題。即使是國企、央企，同樣也存在業(yè)績方面的考核。無論是在價格泡沫嚴(yán)重的一線城市，還是在房價相對虛高的二三線城市，不降價就無法實現(xiàn)銷售目標(biāo)。去年以來，北京的樓市成交量已經(jīng)停滯了相當(dāng)長一段時間，樓市降價的時間窗口已然到達(dá)。

　　【縱深】

　　危機(jī)：危中有機(jī) 轉(zhuǎn)危為機(jī)

　　“強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱”，當(dāng)一場樓市寒冬到來時，有人叫苦不迭，有人卻能沉穩(wěn)應(yīng)對，更有人借機(jī)擴(kuò)張，上演了一場實實在在的“優(yōu)勝劣汰”。

　　正如一位業(yè)內(nèi)專家所言，資金鏈充盈、能根據(jù)市場變化及時調(diào)整合理開發(fā)節(jié)奏，加快出售現(xiàn)有存貨，保障穩(wěn)健的財務(wù)情況，理性儲備土地的房企，將會迎來更好的發(fā)展。

　　●SOHO中國底價拿地

　　2011年，面對高壓的調(diào)控政策和不太明朗的市場前景，一部分資金充裕的開發(fā)商采用了現(xiàn)金為王、減少購地、加快清理庫存的經(jīng)營策略；另一部分財務(wù)穩(wěn)健的開發(fā)商，則在弱市下積極斬獲性價比高的地塊。

　　以SOHO中國為例，2011年一直在積極拓展在城市核心區(qū)域的版圖，在以最高溢價率失意北京CBD3塊地塊后，終于在上海斬獲新地。2011年12月29日，SOHO中國以40億元人民幣間接收購上海海之門房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán)，進(jìn)而收購上海2010年地王外灘8-1地塊50%的權(quán)益。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，上海外灘8-1地塊占地面積為4.5萬平方米，規(guī)劃建筑面積27萬平方米，于2010年2月1日被上海證大以92.2億元成交，折合樓面價34148元/平方米，以總價刷新了當(dāng)時上海地王新紀(jì)錄。SOHO中國此次收購，意味著這塊儲備了近2年的核心商業(yè)地塊現(xiàn)在僅80億元，賬面縮水了12個億，下跌了13.04%。

　　●融創(chuàng)中國逆勢擴(kuò)張

　　融創(chuàng)中國的逆勢擴(kuò)張同樣引人注目。2011年12月16日，融創(chuàng)中國附屬公司融創(chuàng)奧城、融創(chuàng)恒基與方興地產(chǎn)旗下子公司上海拓豐以30.67億元，競得朝陽區(qū)來廣營地塊。據(jù)媒體報道，融創(chuàng)早在2008年就已經(jīng)看上了這個“高端地塊”，當(dāng)時拿地的話至少需要40億，此次底價獲得該地塊相當(dāng)于凈賺10億。

　　就在上周，融創(chuàng)中國全資附屬公司融創(chuàng)置地剛剛與綠城地產(chǎn)簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，綠城地產(chǎn)向融創(chuàng)置地出售湖濱置業(yè)51%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格為人民幣5100萬元。短短幾個月間，融創(chuàng)中國的攻城略地之舉可謂高調(diào)，其董事長孫宏斌也不忘在微博上強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)金流盡管放心”，直言自己“不會被同一塊石頭絆倒兩次”。

　　此外，城建、萬科、首開和金隅紛紛在京逆勢購地，全年的交易金額依次為64億、32億、28億和19億。由此可以預(yù)見這四家房企住宅供應(yīng)必會后勁十足，將在2012-2014年推出更多的住宅項目，成為住宅供應(yīng)的主力企業(yè)。

　　和中小房企蕭瑟過冬的局面形成對比，大型房企的“風(fēng)景依舊獨(dú)好”并非毫無來由。

　　得益于調(diào)控后的迅速應(yīng)變，調(diào)整推盤節(jié)奏和定位，積極順應(yīng)市場價格走勢，在京耕耘的大型房企如萬科、龍湖等，全年銷售業(yè)績依然可觀。如萬科今年入市全部以中低端剛需盤為主，并且價格逐期回落，使得萬科長陽半島、云灣家園、萬科幸福匯的簽約率已過七成。龍湖時代天街底價入市引發(fā)熱銷，也早已為業(yè)界所熟知。

　　另外，大型房企的在售項目數(shù)量較多，各類型產(chǎn)品均有布局，可以應(yīng)市調(diào)整銷售重點(diǎn)、分散風(fēng)險，這也是其銷售業(yè)績“屹立不倒”的重要因素。

　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓還將時有發(fā)生

　　●陳志（北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長）

　　部分房企的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為其實是在預(yù)料之中的，這在2012年第一季度、第二季度也可能時有發(fā)生，原因在于貨幣政策趨緊，海外融資、房地產(chǎn)信托等融資途徑漸漸不再可行，開發(fā)商目前的融資渠道變窄，時間越長，房企有能力攤銷的成本就越少。

　　剛性需求人群、改善型需求人群持續(xù)觀望，推遲了出手買房的時間，導(dǎo)致市場成交量大幅下降，房企無法快速實現(xiàn)銷售資金回籠，在資金鏈的重壓下不得不選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　降價對于房企而言，同樣是迫不得已的行為。目前市場上一些房企的降價動力不足，一方面是因為已降價項目尚未換來市場成交量的認(rèn)可，另一方面是出于對實際成本和融資能力的考量。由于土地成本是支撐房價的一個絕對臺階，導(dǎo)致目前市場上降價空間較大的項目往往是拿地成本偏低的。目前來看，規(guī)模較大的房企尚未淪落到必須賠本自保的地步，因而不排除一些房企還在等待更為適當(dāng)?shù)娜胧袝r機(jī)?！?/P>