物業(yè)管理涉及千家萬戶，可謂是一方和睦，八方羨慕。記者昨日從市建設(shè)局獲悉，《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實施細則》（以下簡稱“實施細則”）已通過并正式頒布實施。這樣一來，《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》將更接地氣，更好實施落地。

　　據(jù)介紹，“實施細則”明確了市、區(qū)建設(shè)部門，民政，街道辦（鎮(zhèn)政府）及社區(qū)居委會等職責，依據(jù)《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》，圍繞業(yè)主大會和業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)和物業(yè)使用、監(jiān)督和責任三大塊內(nèi)容開展工作，提高物業(yè)管理水平。

　　本報今日將為您詳細解讀。

　　■如何成立業(yè)委會？

　　可通過購買服務(wù)方式，聘請第三方專業(yè)機構(gòu)協(xié)助

　　實施細則規(guī)定，街道辦（鎮(zhèn)政府）在區(qū)民政部門、區(qū)建設(shè)主管部門指導下，負責組織協(xié)調(diào)業(yè)主大會和業(yè)委會籌備、成立、換屆，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)委會的日常工作，責令業(yè)主大會、業(yè)委會限期改正違法違規(guī)的決定，依法處理涉及業(yè)主大會和業(yè)委會的信訪事項等十項工作。

　　若業(yè)委會未成立、業(yè)委會集體辭職、業(yè)委會未按規(guī)定召開業(yè)主大會且拒不執(zhí)行限期召開，街道辦（鎮(zhèn)政府）負責組織召開業(yè)主大會；對于業(yè)委會無法召開業(yè)主大會的，街道辦（鎮(zhèn)政府）負責直接組織召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)委會。街道辦（鎮(zhèn)政府）可委托社區(qū)居民委員會（社區(qū)工作站）實施具體工作，但要配備物業(yè)管理工作人員，并落實工作經(jīng)費。

　　另外，區(qū)建設(shè)主管部門、街道辦（鎮(zhèn)政府）可通過購買服務(wù)方式，聘請第三方專業(yè)機構(gòu)協(xié)助開展物業(yè)活動的監(jiān)督檢查，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的籌備、成立和換屆，以及物業(yè)管理糾紛的調(diào)解等工作。

　　■誰能擔任業(yè)委會委員？

　　有欠費違建等不良行為，不能擔任業(yè)委會委員

　　“實施細則”規(guī)定，首次業(yè)主大會籌備組成員為7—11人的單數(shù)，其中業(yè)主代表不少于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二，并明確了業(yè)委會委員、候補委員及其候選人的11個條件，如應具有業(yè)主身份、應在本住宅小區(qū)實際居住、未發(fā)生過侵害本物業(yè)管理區(qū)域其他業(yè)主合法權(quán)益的行為等。

　　同時要求，本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職，而且要無直接的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)或利害關(guān)系。特別強調(diào)的是，業(yè)委會委員不能有欠繳物業(yè)公共服務(wù)費、專項維修資金等費用及違法搭蓋的行為。

　　根據(jù)規(guī)定，業(yè)委會主任、副主任應當優(yōu)先推薦具有本市戶籍、具備中國共產(chǎn)黨黨員身份、文化程度較高、居住時間較長的委員擔任。鼓勵在社區(qū)居民委員會或其居民小組中任職的業(yè)主與物業(yè)管理區(qū)域業(yè)委會委員交叉任職，完善聯(lián)合工作機制。

　　實施細則還規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以給予業(yè)委會成員適當?shù)膱蟪?，費用由業(yè)主共同承擔。

　　■業(yè)委會履職有什么要求？

　　印章應標明屆數(shù)和任期，到期不移交業(yè)主可問責

　　實施細則規(guī)定，業(yè)委會印章要標明業(yè)主委員會的屆數(shù)和任期。上一屆業(yè)委會保管的印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，如拒不移交給新一屆業(yè)委會并辦理好交接手續(xù)，新一屆業(yè)委會可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助。如因拒絕移交的行為給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以依法追究其法律責任。

　　業(yè)主大會或業(yè)委會做出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求街道辦（鎮(zhèn)政府）予以責令限期改正，也可以請求人民法院予以撤銷。物業(yè)違反法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的，區(qū)建設(shè)主管部門應當依法予以查處，并作為不良行為記入誠信檔案；情節(jié)嚴重的，應當列入向社會公布的警示名單。

　　■業(yè)主裝修如何管理？

　　業(yè)主要裝修得先簽協(xié)議，物業(yè)巡查時應配合

　　有的業(yè)主忙于自家裝修，忽略了鄰居的感受。對于裝修擾民等問題，實施細則也有相關(guān)規(guī)定:業(yè)主或物業(yè)使用者在開工前要與物業(yè)簽訂管理服務(wù)協(xié)議，對裝修時間、內(nèi)容、垃圾處理、噪音控制及電梯等共用設(shè)施的保護及違約責任事先約定。

　　物業(yè)可根據(jù)協(xié)議收取、返還裝修保證金。如業(yè)主或物業(yè)使用者未簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議或未履行協(xié)議約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以限制施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

　　如在裝修過程中損壞共用設(shè)施設(shè)備、污染共用部位或違法搭建，業(yè)主或物業(yè)使用者應負責修復、保潔、恢復原狀，否則由物業(yè)代為修復、保潔、恢復原狀，所需費用從裝修保證金中抵扣，不足部分由業(yè)主、物業(yè)使用者承擔。

　　物業(yè)巡查裝修活動時，業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。

　　公示

　　項目

　　實施細則還明確了公布時間，其中第1至3項應當長期公示，如有變化要及時更新；第4至6項至少每半年公示一次，公示期7日以上，第4和第5項應當同步在“廈門市物業(yè)專項維修資金管理網(wǎng)”公示；第7和第8項，業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決定之日起5日內(nèi)予以公示，公示期不少于7日。

　　9項內(nèi)容至少每半年公示一次

　　實施細則規(guī)定，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理顯著區(qū)域內(nèi)公布下列情況和資料:

　　1、業(yè)委會名稱和成員名單

　　2、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則

　　3、物業(yè)服務(wù)合同

　　4、首期、日常專項維修資金的收支情況

　　5、物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營收益的收支情況

　　6、業(yè)主大會和業(yè)委會工作經(jīng)費的收支情況

　　7、業(yè)主大會和業(yè)委會的決定

　　8、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的處分情況

　　9、其他應當向業(yè)主公布的情況和資料

　　特別

　　開支

　　6種情況可啟動

　　緊急維修程序

　　實施細則規(guī)定，已成立業(yè)委會且在有效期內(nèi)的，業(yè)委會應當對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)專項維修資金使用的方案、使用金額、業(yè)主的書面簽名等事項進行審核確認；未成立業(yè)委會或業(yè)委會不在有效期內(nèi)的，由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會代為確認。

　　存在下列可能危及人身安全、公共安全的情形之一的，可以按照緊急維修程序使用專項維修資金:

　　●屋頂、外墻出現(xiàn)嚴重滲漏的；

　　●電梯出現(xiàn)故障，特種設(shè)備管理部門要求對電梯進行維修、更新、改造的；

　　●高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障，不能正常供水的；

　　●建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或存在脫落危險的；

　　●共用給排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂、脫落等，不能正常使用的；

　　●消防設(shè)施出現(xiàn)故障，消防部門下達消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的。

　　行為

　　規(guī)范

　　實施細則規(guī)定，業(yè)委會委員、候補委員和專職工作人員應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，不得存在下列行為:

　　4類不良行為

　　應責令改正并公布

　　●接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)公共服務(wù)費或停車費用減免及其他不正當利益；

　　●采取挪用、欺騙等方式非法侵占專項維修資金、共有部分收益等歸全體業(yè)主共有的資產(chǎn)；

　　●索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；

　　●其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　如業(yè)委會委員或?qū)Ｂ毠ぷ魅藛T存在上述不良行為，街道辦（鎮(zhèn)政府）應當責令其限期改正，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，并抄報區(qū)建設(shè)主管部門。情節(jié)嚴重的，區(qū)建設(shè)主管部門應當列入向社會公布的警示名單。