為貫徹落實節(jié)約、集約用地及房地產(chǎn)調(diào)控政策，別墅類房地產(chǎn)項目首次列入最新頒布實施的限制、禁止用地項目目錄。而針對近期媒體關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策將有所松動的報道，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人18日表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

　　根據(jù)國土資源部、國家發(fā)改委日前聯(lián)合印發(fā)的通知，《限制用地項目目錄(2012年本)》和《禁止用地項目目錄(2012年本)》即日頒布實施。與同時廢止的2006年目錄和2009年增補目錄相比，新的限制、禁止用地項目目錄增加了住宅項目容積率不得低于1.0(含1.0)的限定。首次列出住宅項目容積率不得低于1.0的標準與國土資源部近兩年為規(guī)范房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理，對用地容積率控制標準作出的限定保持一致。

　　由于國家發(fā)改委此前印發(fā)的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》提高了農(nóng)林業(yè)、煤炭、石化化工、鋼鐵、有色金屬、黃金等產(chǎn)業(yè)準入門檻，新版限制、禁止目錄提高了用地門檻?！断拗颇夸洝飞婕包h政機關(guān)新建辦公樓、城市主干道路、城市游憩集會廣場、住宅、農(nóng)林業(yè)、黃金及其他項目。《禁止目錄》涉及農(nóng)林業(yè)、煤炭、電力、石化化工、信息產(chǎn)業(yè)、鋼鐵、有色金屬、黃金、建材、醫(yī)藥、機械、輕工、紡織、煙草、消防、民爆產(chǎn)品和其他項目。

　　發(fā)布實施限制、禁止用地項目目錄，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策和宏觀調(diào)控政策在土地供應(yīng)政策上的體現(xiàn)。

　　此外，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)言人18日表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部注意到，人民銀行、銀監(jiān)會已經(jīng)分別澄清了個別媒體關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策將有所松動的曲解報道。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

　　這位發(fā)言人再次強調(diào)，當(dāng)前各地要堅決按照中央要求，繼續(xù)堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施的貫徹落實工作。特別是嚴格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。

　　國土部、發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)通知，明確住宅項目容積率不得低于1.0

　　6月18日記者從國土資源部獲悉，國土部和發(fā)改委日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實施〈限制用地項目目錄(2012年本)〉和〈禁止用地項目目錄(2012年本)〉的通知》(以下簡稱《限制目錄》和《禁止目錄》)，兩目錄自發(fā)布之日起實施，此前發(fā)布的2006年目錄和2009年增補目錄同時廢止。

　　根據(jù)這一最新規(guī)定，別墅類房地產(chǎn)項目首次列入最新頒布實施的限制、禁止用地項目目錄。

　　住宅項目容積率不得低于1.0

　　《通知》規(guī)定，目錄適用于新建、擴建和改建的建設(shè)項目。凡列入《限制目錄》的建設(shè)項目，必須符合目錄規(guī)定條件，國土資源管理部門和投資管理部門方可辦理相關(guān)手續(xù)；凡列入《禁止目錄》的建設(shè)項目，國土資源管理部門和投資管理部門不得辦理相關(guān)手續(xù)。

　　據(jù)有關(guān)人士介紹，由于發(fā)改委此前印發(fā)的 《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》提高了農(nóng)林業(yè)、煤炭、石化化工、鋼鐵、有色金屬、黃金等產(chǎn)業(yè)的準入門檻，此次發(fā)布的新版限制、禁止目錄也隨之提高了用地門檻。

　　最引人關(guān)注的是，舊版目錄中只規(guī)定了低密度、大套型住宅項目(指住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項目)禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地。而為了更好地貫徹落實中央房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，新目錄首次明確限定住宅項目“容積率不得低于1.0”，這將從操作層面進一步將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目擋在“閘門”外。

　　容積率是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。

　　“擦邊球”行為或遭新規(guī)禁止

　　實際上，國土部近年為規(guī)范房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理，對用地容積率控制標準一直采取了限定的做法。2003年2月，國土部首次發(fā)布了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，強調(diào)“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”；今年年初還曾強調(diào)，停止一切別墅類用地的土地供應(yīng)，要求“嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地”。

　　據(jù)記者了解，現(xiàn)在一些別墅往往是開發(fā)商用以前拿的地開發(fā)的。還有一種則是開發(fā)商會控制整體的容積率，然后做差異化的產(chǎn)品，例如在小區(qū)建數(shù)棟高層住宅的基礎(chǔ)上，再額外建幾棟別墅。

　　鏈家地產(chǎn)觀點認為，新名錄發(fā)布對于市場預(yù)期影響最大的，就是未來將對別墅用地斷供。土地規(guī)劃容積率小于1將不得入市，這條規(guī)定早在2010年就已提出，政策影響不大，但明確提出將在“操作層面”以及對“別墅”擋在閘門外，則可能意味著未來即便容積率超過1的住宅用地，蓋建別墅可能也會被禁止。

　　鏈家市場研究部陳雪告訴記者，在北京這樣土地稀缺的城市，此種限制可能更大，比如把一塊住宅用地一部分集中蓋普宅、一部分集中蓋別墅的擦邊球行為也可能在土地出讓規(guī)劃階段就因相關(guān)條款得到完善而被禁止。

　　陳雪認為，上述新規(guī)對別墅市場價格的影響可能不會太大，別墅這種高端產(chǎn)品具有較強的抗跌性，長期來看，價格會保持上漲的趨勢。不過，在目前的市場環(huán)境下，高端客戶仍然會受到限購政策的影響，需求水平并不高，因此短期內(nèi)漲價恐怕比較難。