今年以來(lái)，為了抑制通脹，央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息，借貸利率達(dá)到了較高的水平，對(duì)于房貸一族來(lái)說(shuō)，加息的最直接影響就是還貸的資金要求更多了。因?yàn)榉抠J利率大多按年調(diào)整，所以今年的加息效應(yīng)基本上都會(huì)在明年顯現(xiàn)出來(lái)，在距離2012年僅剩半個(gè)多月的時(shí)候，是不是應(yīng)該提前還貸，成為不少人糾結(jié)的問(wèn)題。記者請(qǐng)相關(guān)理財(cái)師算賬發(fā)現(xiàn)，并非所有人提前還貸都合適，因此提前還貸要先算算成本賬。

　　-元旦后月供有不同程度增加

　　記者了解到，絕大多數(shù)購(gòu)房者此前在簽訂個(gè)人房貸合同時(shí)，均與銀行約定貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整方式為“次年1月1日”。也就是說(shuō)，在一年當(dāng)中，無(wú)論央行多次加息或減息，個(gè)人房貸都要在次年的1月1日才執(zhí)行新基準(zhǔn)利率。

　　具體來(lái)說(shuō)，如果在2011年2月9日前辦理的房貸，基準(zhǔn)利率將從6.40%上漲到7.05%，上漲0.65個(gè)百分點(diǎn);從2011年2月9日至4月5日辦理的房貸，基準(zhǔn)利率將從6.60%上漲到7.05%，上漲0.45個(gè)百分點(diǎn);到2011年4月6日至7月6日辦理的房貸，房貸的基準(zhǔn)利率將從6.80%上漲到7.05%，上漲0.25個(gè)百分點(diǎn)。

　　以貸款金額30萬(wàn)元、貸款期限20年、等額本息還款為例，貸款時(shí)間在今年2月9日以前：按基準(zhǔn)利率打7折優(yōu)惠執(zhí)行，現(xiàn)在的利率為4.48%，月供為1894.71元;下個(gè)月起利率為4.935%，月供為1969.11元。月供增加74.4元。

　　貸款時(shí)間在今年2月9日至4月5日期間：按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，現(xiàn)在的利率為6.60%，月供為2254.42元;下個(gè)月起利率為7.05%，月供為2334.91元。月供增加80.49元。貸款時(shí)間在今年4月6日至7月6日期間：按基準(zhǔn)利率上浮10%執(zhí)行，現(xiàn)在的利率為7.48%，月供為2413.11元;下個(gè)月起利率為7.755%，月供為2463.77元。月供增加50.66元。

　　-四種情形不宜提前還貸

　　至于是否應(yīng)該提前還貸，采訪中，河北理財(cái)規(guī)劃師協(xié)會(huì)有關(guān)人士表示這要因人、因貸款情況而異，有的提前還款未必合適。

　　情況一：享受7折利率房貸，不必急于還款

　　分析認(rèn)為，首先是已享受7折至85折優(yōu)惠利率的房貸最不應(yīng)該還。以5年以上貸款利率為例，按明年1月1日調(diào)整貸款利率后，基準(zhǔn)貸款利率為7.05%，如果貸款者此前享受7折利率，則優(yōu)惠利率為4.935%，如果享受85折利率，則優(yōu)惠利率為5.9925%。

　　以100萬(wàn)元20年期等額還本息貸款為例。部分客戶按照今年調(diào)息前5.94%的基準(zhǔn)利率打7折計(jì)算，每月月供為6463元，明年1月1日后，這部分客戶還能按7.05%基準(zhǔn)利率的7折還房貸，則每月月供僅為6563元，利率調(diào)整前后月供之差不過(guò)100元，對(duì)借款人日常生活不會(huì)造成什么影響，這部分客戶不需要提前還房貸。

　　情況二：等額本息還款到中期，不必急于還

　　等額本息還款已到中期的房貸客戶不宜提前還。等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說(shuō)借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。

　　情況三：等額本金還款已超過(guò)1/3，提前還貸不合適

　　對(duì)于等額本金還款期已過(guò)1/3的房貸者如提前還貸也不劃算。

　　據(jù)悉，等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來(lái)越少。據(jù)測(cè)算，使用該還款方式的還款周期，當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí)，其實(shí)借款人已還了一半的利息，此時(shí)再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效節(jié)省利息支出。

　　情況四：投資收益高于貸款利率，不必急于還

　　投資收益高于貸款利率的不宜提前還。理財(cái)師認(rèn)為，盡管投資時(shí)風(fēng)險(xiǎn)迭出，但如果不貪心，一年賺10%還是很有希望的。對(duì)于已經(jīng)享受7折或85折優(yōu)惠房貸利率的借款人而言，即使沒(méi)有好的投資渠道賺不到更高的收益，但目前半年期、一年期理財(cái)產(chǎn)品的收益率就已經(jīng)高于打折后的房貸利率，足以應(yīng)付加息后的房貸利息支出。

　　-上浮利率貸款可以提前還

　　對(duì)于房貸利率按基準(zhǔn)利率、甚至是上浮利率執(zhí)行的客戶，在還款初期或者是手頭資金足夠支付尾款卻沒(méi)有其他投資渠道的，此時(shí)提前還款較劃算。

　　分析建議，提前還貸注意三個(gè)問(wèn)題：首先要問(wèn)清銀行要求，如是否要收違約金?？蛻粢惨獪?zhǔn)備相關(guān)文件，如身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)?？蛻粢皶r(shí)退保及解抵押。借款人如果結(jié)清貸款的話，一定要及時(shí)攜帶房產(chǎn)證、結(jié)清證明和抵押在銀行的其他權(quán)利證去各區(qū)住建委辦理解抵押。這樣自己的房產(chǎn)才可以說(shuō)完全是屬于自己的財(cái)產(chǎn)。此外，銀行人士提醒，由于下月起，房貸月供將提高，如果下個(gè)月市民還按以前的數(shù)目存錢(qián)，每月都會(huì)拖欠房貸，銀行每個(gè)月都要把這種拖欠行為記錄到個(gè)人信用檔案里面，因此，最好盡早了解調(diào)整后需要繳納的額度，到時(shí)按時(shí)、足額還清月供。

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　　李稻葵：首套房貸政策應(yīng)定向放寬

　　12月11日，廣東省中小企業(yè)局和廣發(fā)銀行聯(lián)合舉辦的“中小企業(yè)融資與發(fā)展群英會(huì)”上，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授李稻葵針對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)外形勢(shì)進(jìn)行了分析，他認(rèn)為，目前的首套房貸政策應(yīng)定向放寬，“對(duì)于既能買(mǎi)房、信用又不錯(cuò)的客戶應(yīng)予以放開(kāi)，幫助恢復(fù)房地產(chǎn)交易量，同時(shí)帶動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)的逐漸恢復(fù)“。

　　李稻葵認(rèn)為，今年房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)近一年的調(diào)整，限貸限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定打壓，李稻葵認(rèn)為，明年房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)較平穩(wěn)的調(diào)整過(guò)程?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格回落不可否認(rèn)，但價(jià)格回落將是一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的過(guò)程，明年下半年會(huì)出現(xiàn)交易量的逐步企穩(wěn)，也可能更早一些。李稻葵呼吁，目前的首套房貸政策應(yīng)定向放寬，目前對(duì)于符合條件的首套房貸控制較為嚴(yán)格，優(yōu)惠利率基本取消，而且貸款周期延長(zhǎng)，“對(duì)于既能買(mǎi)房、信用又不錯(cuò)的客戶應(yīng)予以放開(kāi)，幫助恢復(fù)房地產(chǎn)交易量，同時(shí)帶動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)的逐漸恢復(fù)?！蓖瑫r(shí)，他還建議將目前保障房的覆蓋面進(jìn)一步放大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)矛盾最大的是夾心層，這是最需要關(guān)注的。保障房面積適當(dāng)擴(kuò)大，質(zhì)量稍微高一些，位置稍好一些，適當(dāng)提高租金，長(zhǎng)期出租，這也可以成為地方政府長(zhǎng)期持有的良性資產(chǎn)。而單單指望房?jī)r(jià)下降來(lái)解決夾心層的住房問(wèn)題，可能需要很長(zhǎng)的時(shí)間。