節(jié)后樓市分外熱鬧。2月17日，省政府出臺(tái)“閩八條”新政，從加大支持消費(fèi)力度、支持農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房、打通庫(kù)存轉(zhuǎn)換通道等八個(gè)方面促進(jìn)樓市庫(kù)存消化。緊接著，2月19日，三部委聯(lián)合發(fā)布契稅與營(yíng)業(yè)稅調(diào)整新規(guī)，自2月22日起，個(gè)人購(gòu)買住房可享受的契稅和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。一系列樓市政策接踵而至，廈門新春樓市走向再次成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。近日，記者特地采訪多位業(yè)內(nèi)人士，一起聽(tīng)聽(tīng)他們的觀點(diǎn)。

　　廈門住宅庫(kù)存量小

　　“閩八條”如何落地？

　　2月17日出臺(tái)的《福建省人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見(jiàn)》涵蓋了八條優(yōu)惠政策，被不少業(yè)內(nèi)人士稱為繼2014年“閩八條”之后福建房地產(chǎn)救市政策的新“閩八條”。這份意見(jiàn)提出了降低商業(yè)貸款首付比例、土地規(guī)劃變更、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼等大力度措施，傳遞出明顯的利好信號(hào)。

　　與“閩八條”新政一樣備受市民關(guān)注的還有2月19日出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中契稅和營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整。新規(guī)指出，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　如此密集推出的樓市利好讓整個(gè)房產(chǎn)界沸騰，一時(shí)間各種預(yù)測(cè)聲音不斷。記者走訪市場(chǎng)了解到，“閩八條”新政在廈門操作性有限的說(shuō)法較為普遍。廈門均和評(píng)估董事長(zhǎng)王崎認(rèn)為，廈門可能不會(huì)對(duì)這些政策照搬執(zhí)行。他表示，目前廈門商品住宅去化速度在一年以內(nèi)，類似“團(tuán)購(gòu)”、契稅補(bǔ)貼、購(gòu)買商品房當(dāng)保障房等政策或難以實(shí)現(xiàn)。不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士透露，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，并不能完全排除出臺(tái)一些符合廈門實(shí)際情況的去庫(kù)存化舉措。因此，“閩八條”新政的落地執(zhí)行仍令人期待。

　　政策面持續(xù)寬松

　　業(yè)內(nèi)看漲樓市行情

　　值得注意的是，個(gè)人購(gòu)買二套住房按2%征收契稅的優(yōu)惠政策已于前日在廈門正式執(zhí)行。某樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，由于購(gòu)房者在購(gòu)買新房時(shí)主要考慮樓盤(pán)價(jià)格、區(qū)域配套等方面，對(duì)于契稅等稅費(fèi)考慮并不多，所以契稅新政對(duì)新房銷售影響相對(duì)不大。不過(guò)，也有定位中高端樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)表示，項(xiàng)目在售的都是大戶型豪宅產(chǎn)品，新政能為客戶節(jié)省幾萬(wàn)元的契稅支出，對(duì)提升購(gòu)房者置業(yè)意愿還是有所裨益。

　　此外，諸多樓市新政的密集出臺(tái)對(duì)廈門房?jī)r(jià)會(huì)帶來(lái)什么影響呢？廈門均和評(píng)估董事長(zhǎng)王崎認(rèn)為，由于廈門商住用地供應(yīng)有限，在目前廈門購(gòu)房需求旺盛的情況下，今年廈門房?jī)r(jià)依舊看漲。某業(yè)內(nèi)人士也分析道，就樓市庫(kù)存而言，廈門一直保持在1年以內(nèi)的正常去化周期。加上一系列利好新政的推出，或?qū)⑦M(jìn)一步推高2016年廈門房?jī)r(jià)水平。

　　業(yè)內(nèi)聲音

　　“閩八條”新政延續(xù)了寬松基調(diào)，首先響應(yīng)央行降低購(gòu)房首付的政策調(diào)整，明確提出首套商貸首付最低20%、二套房首付最低30%的舉措。但考慮到目前廈門樓市去剛需化成為新常態(tài)，高單價(jià)高總價(jià)高門檻才是購(gòu)房者面臨的核心問(wèn)題，首付比例的下調(diào)無(wú)法顯著激活購(gòu)房需求。只是對(duì)于具備購(gòu)買實(shí)力的改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，撬動(dòng)房產(chǎn)的資金杠桿降低了。

　　另外，圍繞“去庫(kù)存”這一主題，新政提出了多個(gè)指導(dǎo)性意見(jiàn)，包括各個(gè)地方政府收購(gòu)庫(kù)存商品房作為公租房，房地產(chǎn)企業(yè)將庫(kù)存商品房轉(zhuǎn)化為企業(yè)總部、眾創(chuàng)空間等其他產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，允許符合標(biāo)準(zhǔn)的未開(kāi)發(fā)非住宅用地變更土地用途等，都是切實(shí)可行的實(shí)施方案。對(duì)于廈門樓市而言，住宅產(chǎn)品庫(kù)存結(jié)構(gòu)較為健康，存量將近320萬(wàn)平方米，去化周期為11個(gè)月，是市場(chǎng)良性運(yùn)行的合理區(qū)間，因此受新政影響不大。相較之下，廈門的商辦類項(xiàng)目面臨較大的庫(kù)存壓力。在產(chǎn)品用途轉(zhuǎn)化或土地性質(zhì)變更上操作空間較大，將更多地得益于新政利好。

　　同時(shí)，庫(kù)存動(dòng)態(tài)月報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)防控制度建立以及各地庫(kù)存情況定期上報(bào)并排名，使市場(chǎng)進(jìn)一步透明化和風(fēng)險(xiǎn)把控都將有據(jù)可依。

　　商辦類項(xiàng)目更多得益于新政

　　這次“閩八條”新政涉及很多方面內(nèi)容，傳遞了政策面持續(xù)寬松的積極信號(hào)，主要目的是通過(guò)各類措施達(dá)到有效去化存量的目的。不過(guò)，由于目前廈門商品住宅的庫(kù)存壓力較小，新政對(duì)于漳州、龍巖等存量壓力較大的三四線城市而言影響會(huì)更大。

　　在優(yōu)化開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)中，“閩八條”新政提出2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構(gòu)成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業(yè)辦公用地，可轉(zhuǎn)型為商品住宅用地。這條指導(dǎo)性意見(jiàn)可謂是新政的一大亮點(diǎn)。近年來(lái)，由于廈門島外出讓的商辦用地較多，商業(yè)、SOHO類產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的去化壓力。如果此條措施能落地廈門，既可以緩解住宅土地供應(yīng)緊張的壓力，又能減輕商業(yè)辦公的庫(kù)存壓力，可謂一舉兩得。

　　不過(guò)，由于廈門新政細(xì)則還未具體出臺(tái)，“閩八條”的最終落地執(zhí)行成效還有待時(shí)間檢驗(yàn)。從近期樓市表現(xiàn)看，2月份適逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，大多數(shù)項(xiàng)目仍處于蓄客期，成交數(shù)據(jù)稍顯平淡。加上去年第四季度開(kāi)發(fā)商集中推盤(pán)及購(gòu)房入戶政策的刺激造成部分消費(fèi)力的提前透支，上半年廈門樓市需要一段緩沖期，預(yù)計(jì)下半年會(huì)出現(xiàn)不錯(cuò)的行情。

　　新政對(duì)三四線城市影響更大

　　克而瑞廈門機(jī)構(gòu)分析師

　　歐磊

　　廈門唐氏地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理

　　陳耿杰