業(yè)主樓頂圈地數(shù)百平方米，被制止后竟?fàn)罡骈_發(fā)商
法官說法
屋頂使用權(quán)歸全體業(yè)主
法官一審判決認為，本案系商品房銷售合同糾紛案件。林先生與被告開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》并未違反法律規(guī)定，應(yīng)認定為合法有效。但是，根據(jù)《商品房買賣合同》補充協(xié)議第十一條約定，無獨立通道的屋頂使用權(quán)屬于該建筑物內(nèi)的全體業(yè)主，有獨立通道的屋頂平臺、露臺、曬臺由出賣人書面確認的能獨立出入該屋頂平臺、露臺、曬臺的房屋買受人使用。
雖然，林先生對該屋頂平臺享有一定的使用權(quán)，但是，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，應(yīng)當(dāng)認定為業(yè)主共有部分。因此，屋頂屬于共有部分，共有部分歸業(yè)主共同所有，而不屬于頂層業(yè)主專有。
法官認為，林先生未能證明訟爭屋頂平臺在規(guī)劃上專屬于其購買的特定房屋，也不能證明開發(fā)商在銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中。因此，林先生主張該屋頂屬于其房屋專有部分，缺乏依據(jù)，不能支持。
法官還指出，林先生已經(jīng)對訟爭屋頂平臺進行改建，改變了共有部分的結(jié)構(gòu)，損害了其他購房者的合法權(quán)益。他對屋頂平臺的使用，已經(jīng)超過了合理使用的范圍。
專家說法
開發(fā)商無權(quán)贈送屋頂面積
廈門大學(xué)法學(xué)院黃健雄教授認為，屋頂平臺應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)贈送。因此，如果開發(fā)商擅自將業(yè)主共有的屋頂贈送給某個特定的業(yè)主，這樣的約定在法律上是無效的。
在住宅小區(qū)中，共有部分包括法定共有和天然共有。法定共有部分包括建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地以及明示屬于個人的除外）、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位及電梯、水箱等。
而天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等，如建筑物的外墻面、屋頂、通道等都屬于共有部分。
在司法實踐中，由于共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有”的思路，只要滿足下列兩個條件的就應(yīng)當(dāng)認定為共有部分：1.不屬于業(yè)主專有部分；2.不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有。因此，屋頂平臺應(yīng)歸全體業(yè)主所有。
（海峽導(dǎo)報記者 陳捷 通訊員 誡思 文/圖）
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