亞太房地產(chǎn)研究會會長謝逸楓：不會戳破房地產(chǎn)泡沫，可為房產(chǎn)稅鋪路

　　不動產(chǎn)登記局掛牌消息確認(rèn)后，業(yè)內(nèi)也對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施充滿期待。毫無疑問，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一有助于摸清房地產(chǎn)市場的真實底細(xì)，推動全國房產(chǎn)的住房信息聯(lián)網(wǎng)，這對于規(guī)范房地產(chǎn)市場和推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控具有重要意義。

　　針對坊間流傳不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度會遏制房價上漲，并對房產(chǎn)稅的全面征收做好鋪墊的說法。但亞太房地產(chǎn)研究會會長謝逸楓向時代周報提供了自己的觀點。

　　沖擊房價

　　時代周報：在高房價的當(dāng)下，人們更關(guān)心的是，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后對房價會產(chǎn)生怎樣的影響?

　　謝逸楓：不動產(chǎn)登記制度很難起到抑制房價的作用。一方面是統(tǒng)一登記自身存在問題，很難發(fā)揮作用。另一方面是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記僅僅是一項產(chǎn)權(quán)制度與信息平臺，關(guān)鍵是要通過法律與市場的手段。由于房價上漲的背后涉及到的因素復(fù)雜，房屋、土地或產(chǎn)權(quán)登記上的統(tǒng)一，不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響，不宜寄予太高期望。

　　時代周報：潘石屹在微博上說“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記這是好政策，如果今年實施，房價馬上跌”。

　　謝逸楓：這種說法毫無根據(jù)，即使是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施，房價也不會馬上跌。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房價有什么必然關(guān)系?不動產(chǎn)登記條例不會立即改變供求關(guān)系，不會控制地價上漲，不會讓房企資金鏈斷，不會讓銀行不貸款給房企。

　　時代周報：但不動產(chǎn)登記制度建設(shè)的啟動能否逼出部分存量二手房?

　　謝逸楓：這個是會的，上海易居房地產(chǎn)研究院的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年3月份上海二手房庫存為131869套，在2013年4月，國務(wù)院辦公廳發(fā)文首次明確2014年6月底前出臺《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》時，房主明顯加快掛牌，當(dāng)月上海二手房庫存便躍升至133073套。

　　時代周報：這說明這一政策對房地產(chǎn)市場的確有威懾力。

　　謝逸楓：不動產(chǎn)登記條例出臺，能逼出部分存量二手房，但不會對樓市供應(yīng)產(chǎn)生巨大的“傾向力”。因為市場供應(yīng)總量主要是以商品房為主，二手房只是補(bǔ)充，所以，二手房的供應(yīng)雖有增加，但不會對市場總體供應(yīng)以及商品房的供應(yīng)產(chǎn)生直接影響。房價是供給者與需求者間討價還價的過程，可以預(yù)見的是在未來中國經(jīng)濟(jì)的增長過程中，剛需是主體，保值投資需求、投機(jī)需求將會大幅壓縮。未來房價是否上漲，則主要取決于供給。

　　推動房產(chǎn)稅和反腐

　　時代周報：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施后，對房產(chǎn)稅會產(chǎn)生怎樣的影響?

　　謝逸楓：提起不動產(chǎn)登記，人們首先想到的是房產(chǎn)登記，然后是房產(chǎn)稅，再后面是多套房擠出，最后是房價回落，這是慣常的邏輯。其實，不動產(chǎn)包含比房產(chǎn)更寬泛的內(nèi)容，比如，土地、草原、林地、水域。不動產(chǎn)登記更大的意義在于制度突破。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅征收擴(kuò)圍之間存在著內(nèi)在邏輯關(guān)系，前者是后者的技術(shù)準(zhǔn)備和支撐條件。從房地產(chǎn)稅開征的前期準(zhǔn)備來看，如果要征房地產(chǎn)稅，應(yīng)對其征稅對象有個全面的調(diào)查與評估，不動產(chǎn)登記條例出臺是為開征房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備的。

　　時代周報：除了不動產(chǎn)登記制度，房產(chǎn)稅全面開征還需要哪些保障?

　　謝逸楓：不動產(chǎn)登記系統(tǒng)及房屋價值動態(tài)評估系統(tǒng)是房產(chǎn)稅全面開征的兩大必要技術(shù)前提。但房地產(chǎn)稅是否全面開征需要具備多個條件，如立法準(zhǔn)備、財稅體制改革、大眾心理成熟程度、信息條件等。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一旦突破，將促進(jìn)樓市調(diào)控的長效機(jī)制建設(shè)，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)條件，預(yù)示著房地產(chǎn)稅征收腳步將加速。

　　雖然住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾連續(xù)兩年表態(tài)將數(shù)百城市住房信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，但囿于歷史因素，聯(lián)網(wǎng)工作的進(jìn)展情況并非十分順利。統(tǒng)一的信息技術(shù)平臺是住房信息聯(lián)網(wǎng)工作獲得突破的瓶頸，而不動產(chǎn)登記制度的推進(jìn)，也需要在解決這一技術(shù)基礎(chǔ)上才能順利完成。

　　時代周報：怎樣看不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對房地產(chǎn)市場的影響?

　　謝逸楓：建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，和住房信息聯(lián)網(wǎng)一樣，是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工程，是承認(rèn)公示和保護(hù)百姓權(quán)利。只有完成不動產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等長效機(jī)制的基礎(chǔ)工作，從土地、金融、財稅等方面進(jìn)行改革，才能真正形成房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制。不動產(chǎn)登記只是基礎(chǔ)的信息采集工作。建立統(tǒng)一登記的難點在于涉及到個人私有財產(chǎn)或者隱私，人們存在理解上的誤差，不愿意配合，這與國人“有財不外露”的觀念有關(guān)，同時也存在個人財產(chǎn)信息泄露的危險。但據(jù)多方報道顯示，即將在今年6月出臺的不動產(chǎn)登記條例，以人查房或仍被嚴(yán)格禁止。

　　時代周報：怎么看不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對反腐工作的影響?

　　謝逸楓：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記雖然不是專門針對反腐，但它所形成的數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以為反腐提供幫助，而現(xiàn)在“以人查房”被限制，依靠它來反腐的效果就會大打折扣，但對于違規(guī)持有房產(chǎn)的公務(wù)員來說仍有震懾作用。因此，反腐只涉及官員群體，明顯屬于一個制度次生問題，需要后續(xù)推出相關(guān)的官員財產(chǎn)公示制度。

　　時代周報：你對2014年的房價持怎樣的觀點?

　　謝逸楓：中央房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向了以保障房和住房供應(yīng)體系為主的思路與調(diào)控長性機(jī)制的改革方向，在經(jīng)歷了2012年復(fù)蘇和2013年繁榮之后，預(yù)計2014年全國房地產(chǎn)市場將是“高位盤整、區(qū)域分化、逐步平穩(wěn)、分類調(diào)控”的態(tài)勢，全年穩(wěn)中有升，先揚后穩(wěn)。2014年上半年將延續(xù)2013年下半年的態(tài)勢，多數(shù)供應(yīng)指標(biāo)繼續(xù)增長，甚至增幅還將有所擴(kuò)大，但成交類指標(biāo)增幅繼續(xù)回落。下半年行業(yè)整體溫度有所降低，成交量和價格將趨穩(wěn)。而中央調(diào)控告別一刀切，地方調(diào)控分類處理。調(diào)控權(quán)下放，地方政府因地制宜。但我還是要重申，房價的漲落和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的關(guān)系不大。

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